賃貸の相見積もり完全ガイド｜初期費用が10万円変わる仕組みとやり方

結論から言うと、賃貸の相見積もりとは同じ物件の初期費用の見積書を複数の不動産会社で比較し、最も安い会社で契約する方法です。仲介手数料と任意オプション費用のおかげで、同じ物件でも10万円以上の差が出ることがあります。レインズという業界の仕組みがあるため、原則として全国どの不動産会社でも同じ物件を紹介できます。やり方は「申込前に2〜3社へ見積書を依頼し、内訳を比較する」の5ステップです。

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結論：賃貸の相見積もりで初期費用は10万円以上変わる

賃貸の相見積もりは、気に入った物件の初期費用を見積書で複数の不動産会社からもらい、費用を比較することです。うまく活用すれば仲介手数料とオプション費用の合計で10万円以上の節約になることもあります。

「同じ物件なのに会社によって費用が違うの？」と疑問に思うかもしれませんが、これは賃貸業界の仕組み上、起こりえることです。この記事では、相見積もりが可能な理由から、具体的なやり方・マナー・断り方まで順を追って解説します。

この記事は、宅地建物取引業法（宅建業法）・賃貸住宅管理業法・国土交通省の指定流通ネットワーク（レインズ）制度など、実在する法令と制度に基づき、賃貸取引の仕組みを正確に解説しています。

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賃貸の相見積もりとは？

賃貸の相見積もりとは、気に入った物件の初期費用見積書を複数の不動産会社からそれぞれもらい、費用を比較することです。「同じ物件なのに会社によって費用が違うの？」と疑問に思うかもしれませんが、これは賃貸業界の仕組み上、起こりえることです。

同じ物件を複数社が紹介できる「レインズ」の仕組み

賃貸物件の多くは、**REINS（レインズ）**と呼ばれる不動産情報ネットワークに登録されています。レインズは宅建業法に基づく指定流通ネットワークで、国土交通省が指定する公益社団法人が運営する不動産会社専用の物件データベースです。元付け業者にはレインズへの登録が義務付けられており、全国の不動産会社がほぼ同じ物件情報にアクセスできる仕組みです。

つまり、A社で内見した物件をB社・C社でも紹介してもらえるのが普通です。同じ物件を別の不動産屋でも契約できる仕組みについて詳しく解説した記事もあります。どの会社で契約しても、物件自体（家賃・敷金・礼金）は変わりません。変わるのは、不動産会社が設定できる費用項目です。

本当に95パーセントの物件で相見積もりできる？

「レインズに登録されているから、どの会社でも相見積もりできる」という説明をよく見かけますが、「本当に？」と疑問に思う方もいるでしょう。結論から言うと、一般的な賃貸物件の多くで相見積もりは可能ですが、例外もあります。

相見積もりができる条件は「物件が複数の不動産会社に公開されているか」です。レインズに登録され、複数の客付け業者が紹介できる状態（一般媒介に近い形）であれば、どの会社でも見積書を出せます。一方で、次のような物件は相見積もりが難しい場合があります。

確認のコツは簡単です。SUUMOやHOMESで対象物件を検索し、複数の不動産会社が掲載していれば相見積もりできる可能性が高いです。1社しか掲載していない場合でも、物件名と住所を伝えて「取り扱い可能か」を別の会社に問い合わせるだけで確認できます。

相見積もりで差が出る費用項目

仲介手数料の法定上限は、宅建業法第46条の2に基づく国土交通省の報酬基準で定められています。居住用賃貸の場合、貸主と借主から受け取る報酬の合計は「賃料の1.0ヶ月分＋消費税以内」という上限があります。つまり借主からは原則0.5ヶ月分ですが、依頼者の承諾があれば1.0ヶ月分まで受け取れます。下限の定めはないため、無料にする会社もあります。これが会社ごとに費用が変わる最大の理由です。

断れるオプションの全一覧は賃貸の初期費用（見積書）で外せるオプション一覧で解説しています。

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家賃別の差額シミュレーション

実際に同じ物件で3社に見積もりを依頼したとします。家賃7万円・8万円・10万円の3パターンで、どれくらいの差が出るか見てみましょう。

家賃7万円のケース

A社とC社の差額は121,000円です。同じ物件・同じ入居条件なのに、どの会社を選ぶかで10万円以上の差が生まれます。

家賃8万円・10万円のケース（差額の目安）

仲介手数料とオプション費用は家賃に比例して大きくなるため、家賃が高いほど差額も膨らみます。

家賃別の節約シミュレーションは賃貸の相見積もりでいくら安くなるかで詳しく紹介しています。

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相見積もりの3つのメリット

1. ぼったくりを回避できる

相場より大幅に高い見積もりを出す会社は存在します。複数の見積もりを並べると「この費用は高すぎる」と気づけます。

2. 交渉の根拠になる

「他社ではこの金額でした」という事実を示すことで、費用の値下げ交渉が格段にしやすくなります。

3. 対応の良い会社を選べる

見積もり依頼への対応スピードや丁寧さは、入居後のサポートの質にもつながります。費用だけでなく会社の質も比較できます。

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相見積もりに向く物件・向かない物件

向く物件

• 一般的な賃貸マンション・アパート：レインズに登録されており、複数社が紹介できる
• 築年数が経過した物件：空室が続きやすく、不動産会社も費用を下げやすい
• 閑散期（6〜9月）の物件：競争が少なく、交渉に応じてもらいやすい

向かない物件（相見積もりが難しい理由）

• 人気の新築物件：申込者が多く、「他社で見積もりを取る間に別の人が入居した」というリスクが高い。スピードが優先される
• 管理会社が直接募集している物件：元付け会社と客付け会社が同一のため、他社では紹介できないことがある
• 専属専任媒介契約の物件：オーナーが「1社にだけ任せる」と指定しており、他社への問い合わせが断られる
• 家賃が低い物件（5万円未満）：仲介手数料の上限額そのものが小さいため、差額の絶対額が少なくなる

人気物件でも相見積もりは試みる価値はあります。ただし「他社に相見積もり中の間に埋まってしまう」リスクは認識しておきましょう。

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相見積もりのやり方：5つのステップ

具体的な手順を詳しく知りたい方は相見積もりのやり方5ステップもご覧ください。

ステップ1：物件を決める（申込前が最重要）

相見積もりは物件を決めてから申込をする前に行います。申込後（とくに入居審査が進んでから）に他社へ相見積もりに行くのはマナー違反になります。「この物件にしたい」と決めたら、まず申込をせずに他社への相見積もりに進みましょう。

手元にメモしておく情報：

• 物件名・住所
• 間取り・階数・専有面積
• 希望入居日

ステップ2：性質の違う3社に問い合わせる

SUUMOやHOMES、athomeで対象物件を検索し、他の不動産会社でも掲載されているか確認します。費用の差を最大限に出すには、性質の違う会社を組み合わせるのがコツです。

SUUMOで同じ物件を探す手順

1. SUUMOの検索窓に物件名または住所を入力
2. 「他に取り扱い会社あり」の表示がある場合、複数社が出てくる
3. 掲載がなくても「この物件を取り扱っていただけますか」と別の会社に問い合わせるだけでOK

掲載がなくても、物件名・住所を伝えれば「取り扱い可能か」を問い合わせることができます。

ステップ3：見積書を書面・PDFで受け取る

問い合わせの際は、必ず書面（紙またはPDF）の見積書を受け取ります。口頭や「だいたい30万円程度」という概算メール一行で済まされる会社は、内訳を隠している可能性があり要注意です。フォームの「初期費用が知りたい」を選び、備考欄に「内訳付きの見積書をPDFでお送りください」と一文添えると確実です。

電話番号を記載しなくても問い合わせは成立します。営業電話を避けるため、メールやLINEでのやり取りをおすすめします。

ステップ4：見積書を項目別に比較する

複数社の見積書が揃ったら、費用項目ごとに比較します。見積もり比較で見るべき7項目も参考にしてください。

見積書受け取り後のチェックリスト

• 仲介手数料の金額（消費税込みかどうか）
• 室内消毒代・消臭代の有無
• 24時間緊急サポート・入居安心サービスの有無
• 害虫駆除の有無
• 火災保険（指定か自分で選べるか）
• 鍵交換費用（誰の負担か）
• 「事務手数料」など仲介手数料とは別名目の費用がないか
• 保証会社利用料の料率（家賃の何パーセントか）
• 前払い費用（前家賃・管理費）の確認

ステップ5：本命1社を決め、他社へ断る

費用が安く対応も良い会社が見つかったら、その会社で申込をします。元々気に入っていた会社に「他社ではこの金額でした」と伝えて交渉する選択もあります。ただし、他社の見積書をそのまま見せるのはマナー違反になることがあるため、「項目と費用」だけを伝えるのがスマートです。交渉は「無理に値下げしてほしい」ではなく「費用の内訳を教えていただけますか」と確認するスタンスが好印象です。

選ばなかった会社には、早めに丁寧な断りの連絡を入れます（例文は後述）。

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相見積もりのマナー（内見前が鉄則・抜き行為はNG）

マナーや失礼にあたる行動について詳しくは賃貸の相見積もりは失礼？マナーと断り方をご覧ください。

何社に依頼すべきか

2〜3社が目安です。4社以上になると管理が大変なうえ、各社に対して誠実な対応が難しくなります。

内見前が鉄則。抜き行為は業界のタブー

相見積もりは内見前・申込前に行うのが鉄則です。内見後に他社で契約する行為は「抜き行為」と呼ばれ、不動産業界のタブーです。発覚すると審査に落ちたり、同じオーナーの物件で今後断られたりするリスクがあります。

内見後でも「申込前」であれば、事情を正直に伝えてセカンドオピニオンとして相談すれば理解してもらえるケースはあります。ただし、最初から「内見はA社、契約はB社」と決めて内見だけを依頼するのは完全なマナー違反です。

やり取りはメール・LINEで記録を残す

電話よりメールやLINEで依頼すると、見積書をデータとして受け取りやすく、比較もしやすくなります。「言った・言わない」のトラブルも防げます。

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コピペOK：依頼文と断り文のテンプレ

依頼文（メール・LINE兼用）

件名：【初期費用のお見積もり依頼】〇〇マンション 101号室

〇〇不動産 ご担当者様

はじめまして。新生活に伴い、次の物件への入居を検討しています。

物件名：〇〇マンション 101号室 所在地：東京都〇〇区 希望入居時期：〇月

つきましては、初期費用の内訳付き見積書をメール（PDF可）でお送りいただけないでしょうか。仲介手数料・火災保険・消毒代など、項目別に記載いただけると比較しやすく助かります。

現在 他の物件とも迷っているため、まずは費用を確認した上で内見を検討したいと考えております。

お忙しいところ恐れ入りますが、よろしくお願いいたします。

断り文（他社で決めた場合）

件名：物件探しの終了につきまして

〇〇不動産 〇〇様

お世話になっております。この度はお見積もりをいただき、誠にありがとうございました。

検討の結果、今回は別の会社で契約を進めることとなりました。丁寧にご対応いただいたにもかかわらず、ご期待に沿えず申し訳ございません。

また機会がございましたら、ぜひよろしくお願いいたします。

断り文（理由をぼかす場合）

先日はお見積もりをいただきありがとうございました。検討いたしましたが、今回は諸事情により貴社での契約は見送らせていただくことになりました。丁寧なご対応に感謝しております。またのご縁がありましたらよろしくお願いいたします。

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避けるべき不動産会社の特徴

相見積もりの過程で、以下の特徴に当てはまる会社は候補から外すのが賢明です。

1. 詳細な見積書を出さない

「内訳別に」という要望を無視し、「一式30万円程度」としか言わない会社は、不要なオプションを隠している可能性が高いです。

2. しつこく電話をかけてくる・来店を強要する

「メールで連絡してほしい」と伝えたのにアポなしで電話してきたり、「まずは来店してください」と見積書を渋る会社は、顧客の都合より自社の都合を優先する傾向があります。

3. レスポンスが極端に遅い

問い合わせから2日以上返信がない会社は、人気物件でスピードが求められる場面で足かせになります。

4. 抜き行為を推奨する

「他社で内見した物件でも当社で安く手続きできます」と持ちかける会社は、業界のタブー行為を勧める悪質な会社です。

5. ウソをつく

「その物件はまだ募集中です」と嘘をついて来店へ誘導したり、「もう埋まりました」と嘘をついて別物件を紹介したりする会社は論外です。

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失敗パターンと注意点

失敗1：申込後に別の会社へ相見積もりに行く

申込み後は審査が進んでいるため、担当者は書類準備などに時間を費やしています。その段階で「やはり別の会社にします」と言うのは信義に反します。相見積もりは必ず申込前に完了させましょう。

失敗2：内見を繰り返してから別の会社で契約する

「A社で3回内見させてもらったのに別の会社で契約する」という行動は、担当者の時間を消費させるだけで誠実さに欠けます。内見は1〜2回で判断できるようにしましょう。

失敗3：断りの連絡を入れない（音信不通）

対応してくれた会社への最低限のマナーとして、断りの連絡は必ず入れましょう。音信不通は相手を不安にさせ、同業者ネットワークで評判が広がることもあります。

失敗4：「絶対この会社で決める」と言ってしまう

内見中に「ここにします」と言ってしまうと、申込みの意思表示と受け取られることがあります。相見積もり中は「まだ検討中です」という姿勢を保ちましょう。

失敗5：複数社に申込みを入れる

複数社に同時申込みをしてしまうと、二重申込みとなりトラブルの原因になります。申込みは1社に絞ってから行いましょう。

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仲介手数料無料の会社の探し方

仲介手数料の仕組みや相場については賃貸の仲介手数料 完全ガイドで詳しく解説しています。仲介手数料無料の会社を効率的に見つける方法を紹介します。

ポータルサイトで絞り込む

SUUMOやHOMESには「仲介手数料無料」の条件で絞り込む機能があります。物件検索時に「費用・条件」のフィルターを活用しましょう。

ゼロゼロ物件専門サイトを活用する

「仲介手数料無料」「礼金ゼロ」「敷金ゼロ」を専門に扱う不動産会社があります。これらの会社は仲介手数料をオーナーから受け取る仕組みで運営しているため、借主からは無料が基本です。ただし、安さの裏にある仕組みを仲介手数料無料のからくりで解説しています。

オンライン不動産会社に問い合わせる

近年はオンラインで内見・手続きが完結する不動産会社が増えており、店舗コストが少ない分、仲介手数料を低く設定している会社が多いです。

直接「手数料はいくらですか」と聞く

問い合わせ時に「仲介手数料はどのくらいですか」と率直に確認するのが最も確実です。交渉に応じてくれる会社もあります。

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よくある質問

Q1. 相見積もりは不動産屋に失礼ではないですか？

失礼ではありません。消費者として複数の会社に見積もりを依頼することは正当な行為です。ただし、申込後の相見積もりや、内見を繰り返したうえで別の会社で契約することは避けましょう。

Q2. 相見積もりをしていることが元の不動産屋にバレますか？

バレることはあります。同業者間のネットワークで情報が伝わることもゼロではありません。ただし、それを理由に不利な扱いを受けることはほぼなく、過度に気にする必要はありません。

Q3. 本当に全国どの不動産会社でも同じ物件を紹介できるのですか？

レインズに登録され、複数社に公開されている物件であれば可能です。ただし管理会社が直接募集している物件や、オーナーが1社だけに任せた専属物件では、他社の紹介はできません。SUUMO等で複数社が掲載しているか確認するのが確実です。

Q4. 仲介手数料を無料にするのは違法ではないですか？

違法ではありません。宅建業法第46条の2に基づく国土交通省の報酬基準で定められているのは「上限」であり、それ以下に設定するのは完全に合法です。

Q5. 相見積もりをする最適なタイミングはいつですか？

「この物件に住みたい」と決めた直後、申込をする前です。内見前後どちらでも構いませんが、申込みをする前に完了させることが重要です。

Q6. 見積書をもらうだけで申し込みを断ることはできますか？

できます。見積もりは申込みではありません。「検討します」と伝えて時間をおき、断ることは問題ありません。

Q7. 相見積もりで断られることはありますか？

ほとんどありません。「見積もりだけで申し込みはしない場合もある」ことを最初に伝えれば、多くの会社は対応してくれます。

Q8. 何社くらいに相見積もりを依頼すべきですか？

2〜3社が目安です。少なすぎると比較が難しく、多すぎると対応が煩雑になり誠実なやり取りが難しくなります。

Q9. 内見なしで見積書だけもらえますか？

もらえます。「まず費用感を確認したい」という理由で見積書のみ依頼することは珍しくありません。見積書を見てから内見するかどうか決めるという順序でも問題ありません。

Q10. 相見積もりで交渉する際、具体的に何と言えばいいですか？

「他社ではこちらのオプションが含まれていない見積書でした。こちらも同様に外していただくことは可能ですか」というように、具体的な項目を指摘しながら依頼すると自然で効果的です。

Q11. 見積もりの依頼から返信まで、どのくらい時間がかかりますか？

メールやLINEで依頼した場合、早い会社は数時間以内、遅い会社でも1〜2営業日で返信があります。返信が3日以上来ない場合は対応品質が低い会社として候補から外すことも一つの判断基準です。

Q12. 複数社に申込みを入れることはできますか？

できません。入居申込みは1社に絞って行うのが原則です。複数社に同時申込みをすると、オーナーや保証会社に対して二重申込みが発生し、トラブルの原因になります。

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まとめ

賃貸の相見積もりは、同じ物件でも不動産会社によって10万円以上の費用差が生まれることを利用した、合理的な節約術です。

• 相見積もりは申込前に、2〜3社が目安
• レインズの仕組みがあるため、原則どの会社でも同じ物件を紹介できる
• 比較すべきは仲介手数料・オプション費用（宅建業法第46条の2で上限が定められる）
• 人気新築物件や専属物件は相見積もりが難しい場合もある
• 失敗パターン（申込後の乗り換え・音信不通・抜き行為）は避ける
• 断るときは早めに一言連絡するだけでOK

初めての方でも、見積書を依頼するだけで費用の全体像が把握でき、交渉の根拠にもなります。まずは気になる物件が決まったら、複数社への問い合わせから始めてみましょう。相見積もりの依頼先にお悩みなら、見積もり依頼フォームから複数社へまとめて相談することもできます。